Reglerade hyror skapar problem

Ledare Artikeln publicerades
Hyresförhandlingarna har strandat. Det har man kunnat läsa om i veckan. Bostadspolitiken i Sverige har gått i baklås.
Foto:CHRISTINE OLSSON / TT
Hyresförhandlingarna har strandat. Det har man kunnat läsa om i veckan. Bostadspolitiken i Sverige har gått i baklås.

Under veckan har man kunnat följa i de flesta medier i Blekinge att hyresförhandlingarna mellan Fastighetsägarna Syd och Hyresgästföreningen har strandat. Detta drabbar tusentals hyresgäster i ett system som är en kvarleva från 70-talet.

Bostadsbristen i Sverige har varit omdebatterad i många år, och efter förra årets flyktingkris är det fler än någonsin som behöver ha en bostad.

Problemet är att det byggs alldeles för lite bostäder, då det inte är lönsamt, alternativt är krångligt. Detta beror på olika faktorer: Dels på den överreglerade byggmarknaden, vilket har resulterat i bristande konkurrens, men också på det faktum att vi har en hyresreglering i Sverige som helt enkelt minskar lönsamheten att bygga.

Det har funnits hyresregleringar sedan 1942 (hyresregleringslagen 1942-1975), men dagens ordning med förhandlingar och den så kallade bruksvärdeshyran började tillämpas vid 70-talets intåg. Fram till bara för några år sedan fungerade förhandlingarna med allmännyttan därtill som normerande även för privata hyresvärdar.

    Assar Lindbeck, professor vid Institutet för nationell ekonomi, skriver i senaste numret av tidsskriften Ekonomisk debatt om den skadliga inverkan som hyresregleringen har på den svenska bostadsmarknaden.

    Den hämmar nybygge, och kan göra det svårt för fastighetsägare att klara av att sköta underhållet – vilket är precis vad Fastighetsägarna Syd åberopar i de aktuella strandade förhandlingarna.

    Bostadsbristen orsakar, som följdverkan, exempelvis svarthandel med hyreskontrakt – ett elände som befrämjar korruption. Samt att orter med bostadsbrist får allt svårare att rekrytera arbetskraft.

    Lindbeck resonerar kring så kallade "insiders" och "outsiders" på hyresmarknaden, ungefär som vi kan se på arbetsmarknaden. De som drabbas av att vara ”outsiders” är de som snabbt skulle behöva komma in på marknaden: nyanlända, studenter, ungdomar som flyttar hemifrån. Dessa grupper är även ofta sämst rustade med kontakter.

    Vad han syftar på är en skarp linje mellan de som redan har kommit in i systemet, och de som önskar att komma in men inte kan delvis på grund av systemfel.

    Men även de på insidan drabbas – men då av inlåsningar, då man helst inte släpper ett hyreskontrakt även om man flyttar utomlands, eller byter jobb även om man mår dåligt. Detta för att man då kanske inte kommer att hitta ett lika bra boende. Eller, om man är ett par med utflugna barn, så lönar det sig för lite att flytta, och då spärras de lägenheterna för familjer som skulle behöva komma till. Om man byter jobb, jämförelsevis, gör man sig till nyanställd, och då hamnar man också närmast dörren och riskerar att åka först ut vid en kris.

    Dessa mekanismer gör att människor i högre utsträckning föredrar status quo istället för förändring, vilket sätter käppar i hjul som annars skapar ruljans på arbetsmarknaden, eller i det här fallet, hyresmarknaden.

    I ett idealt system där efterfrågan styr utbudet råder jämvikt mellan hyror och antalet lägenheter. Vid drastisk befolkningsökning, eller om människor får mer pengar att röra sig med, skulle också efterfrågan på boende öka. Byggherrar skulle då bygga i samma takt, då det fanns motiv att göra det.

    Men då de reglerade hyrorna stoppar dessa incitament (man kan inte ta ut de hyror som behövs) inträffar det som vi ser idag, ett efterfrågeöverskott. Alltså det som vi i dagligt tal kallar bostadsbrist.

    Sedan kriget, då hyresregleringslagen infördes, har det bara producerats 7100 privata lägenheter per år i snitt, medan siffran före kriget var 35000 per år, enligt Lindbeck.

    Han menar också att den annars i debatten så avgörande fördelningsmässiga effekten av reglerade hyror också är svag: De som tjänar mest på det är de facto höginkomsttagare, medan låginkomsttagare tjänar minst på reglerade hyror i förhållande till sin inkomst.

    Nu har ju Sverige även ett annat problem – nämligen en ohejdat reglerad byggmarknad. Den utgör för tillfället en minst lika stor propp i systemet som de reglerade hyrorna tycks göra. Dessvärre verkar de båda sakerna låsa varandra: Ett olönsamt investeringsklimat för bostadsbyggande, med dålig konkurrens på byggmarknaden på grund av regleringarna, gör att ingen bygger. Politiska regleringar även kring byggbestämmelser stoppar upp ytterligare.

    Så blir allting ett osunt ekorrhjul.

    Det är med andra ord mycket hög tid för en bostadspolitisk reform i Sverige. Dagens situation inte kan fortgå. Regleringarna måste ses över i stort som smått och det måste lanseras ett tidsenligt sätt att förhålla sig till hyresmarknaden.

    Lindbeck föreslår olika paket kring ett avskaffande av de reglerade hyrorna under loppet av många år. Han efterlyser också att en hyresgästs besittningsskydd, alltså rätt till en lägenhet, måste kvarstå så som den är idag.

    Nu när de privata hyresvärdarna inte längre behöver hålla sig till samma hyror som allmännyttan har systemet luckrats upp en aning.

    Men Hyresgästföreningen skulle förstås helst ha sett en helt annan utveckling.

    Läs mer

    Hyror

    Ekonomisk Debatt,

    nummer 7, 2016:

    "Hur avveckla hyreskontrollen?"

    Visa mer...